投资者以为在购买了“农贸生鲜市场”摊位使用权，就能“坐等收益”，岂料等来的却是市场迟迟无法开业，或者开业不久便被关停，甚至出现销售人员失联等情况……近日，“柳报维权哥”（微信号：18977221234）对多名市民投资购买菜市场摊位使用权蒙受巨大损失一事进行了披露。市房产交易所就此发布风险提示，提醒广大市民要警惕菜市场摊位使用权投资陷阱。

市民为何这么容易中“农贸生鲜市场”摊位销售圈套？又该如何防范投资陷阱呢？

“租管一家”有猫腻

“当初看中的是签了合同就能签租约，以为就能坐等收益了。”在“七七二海鲜智慧农贸市场”购买了商铺使用权的方女士说，她与柳州市江盛源商业管理有限公司（以下简称江盛源公司）签商铺使用权转让合同的当天，还与广西江易市场管理有限公司签了商铺委托经营管理合同。

方女士说，她如今才发现所谓签合同时签租约，不过是江盛源公司当初引诱她购买商铺使用权时挖的一个大“坑”。她发现广西江易市场管理有限公司的3名股东中，竟然有两人是江盛源公司的股东，并且这两个公司的办公地址在同一个地方。

记者通过企查查App查询，发现广西江易市场管理有限公司的3名股东中，确实有两人是江盛源公司的股东，其中一名李姓股东还是江盛源公司的法定代表人。

在“乐城·生鲜市场”购买摊位的李女士也发现，与其签约摊位租赁合同的柳州乐星商业管理有限公司的大股东（持股比例75%）竟然就是将摊位使用权出售给她的柳州乐城市场管理有限公司，并且有一人还同时是这两家公司的股东。

“这显然就是为了引人入圈套而专门弄出来的租约。”李女士说。

拿摊位使用权“做文章”

记者调查发现，市民购买农贸市场摊位的使用权或经营权并没有统一的标准，短的15年，如谷埠街智慧生活集市；长的37年甚至40年，如“乐城·生鲜市场”。

不过，李女士在“乐城·生鲜市场”购买摊位的使用权，虽然号称长达40年，但仔细看合同就会发现，40年期限被分成了3个阶段来转让，其中第一阶段为20年，转让费为17.6519万元；第二阶段为7年，转让费为5.7369万元；第三阶段为13年，在该阶段，合同约定所需补缴的土地出让金等费用由柳州乐城市场管理有限公司续缴，到时李女士只需按摊位或商铺的建筑面积，每平方米象征性向柳州乐城市场管理有限公司支付100元的使用权转让费即可。

“他们将期限进行分割，让人觉得只需支付27年的转让费，就能拥有40年的收益，看起来很划算。”李女士说，业务员当时就是拿超长期限的使用权来“做文章”，说只需花27年的钱，就能获得40年的收益，让人误以为一次购买可以长期收益，“买到就是赚到”。她就是被业务员这么一番忽悠，很干脆就签了合同。

承诺“稳赚不赔”的多为投资陷阱

记者注意到，近年来，市区接连开了多家农贸生鲜市场，但真正能运营好的却并不多见。甚至出现一些没开多久就关闭的市场，给投资者造成较大的损失。

市农贸市场行业协会会长周坤球表示，按照《柳州农贸市场管理条例》的要求，要经营好一家农贸市场，需要很多的人力、财力的投入，尤其要有很强的社会责任感，不然很难将市场经营好。最近几年，柳州确实新开了很多农贸市场，但从已发生的一些案例可以看出，一些菜市场的开办者并不是诚心做市场，而是想通过销售摊位超长期使用权的方式来赚快钱。她就此提醒打算投资农贸市场摊位的市民，在投资前要多方了解，谨慎投资，避免损失。

近期，市房产交易所在我市一些房地产交易中发现，某些公司通过“购买商铺使用权”的形式向市民推销房地产开发项目中菜市场摊位的使用权，承诺每月返还固定租金。为保护市民财产安全，维护房地产交易市场秩序，市房产交易所结合现行法律法规，提醒广大市民警惕此类投资陷阱。

据了解，购买菜市场摊位使用权存在不少核心风险。首先是产权风险，使用权无保障，物权缺失，无真实产权转移，所谓“购买使用权”在实践中多被认定为长期租赁合同关系，购买者不获得摊位所有权，仅取得租赁权。运营公司本身也只是“二房东”，并不具有菜市场产权。

其次是法律效力风险，合同条款存在根本缺陷，租赁期限违法，《中华人民共和国民法典》第705条规定，租赁合同“最长不得超过20年”。有些公司提出的所谓“30年至50年使用权”超出部分无效。

再次是资金安全风险，公司运作模式蕴含高风险，多数为新设公司，实缴资本为零，无资产兜底。当无法维持高租金回报时，公司往往会破产跑路，投资者则血本无归。

第四是维权风险，销售时“高回报”承诺多为口头宣传，合同文本规避核心责任。即使胜诉，行骗的公司往往无财产可供执行。投资者赢了官司，也难以追回损失。

市房产交易所提醒广大市民，在购买菜市场摊位时，要全面核查项目合法性，查询《不动产权证书》《建设工程规划许可证》《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》原件，特别查验规划附图中是否标注农贸市场功能分区。还要前往不动产登记部门查询项目产权是否存在抵押、查封状况。通过国家企业信用信息公示系统核实运营公司与产权方关系，核查运营方实缴资本、诉讼记录、股东结构，警惕新成立、零实缴的“皮包公司”。要拒绝任何超过20年的使用权约定，明确约定合同解除条件、违约金计算方式，警惕要求“全权委托运营方处置资产”的霸王条款。但凡承诺“稳赚不赔”的投资，多是精心设计的骗局。

全媒体记者 李书厚 报道摄影